Връщат ли се условията за проверка на дома? Какво трябва да знаят купувачите

Тази статия е част от поредицата Home School на Global News, която предоставя на канадците основите, които трябва да знаят за жилищния пазар, които не са били преподавани в училище.

Когато сценариите с множество оферти се превърнаха в норма на много канадски жилищни пазари по време на пандемията от COVID-19, условията за проверка отпаднаха, припомня Питър Уикс.

„Ако поставите клауза, като кажете „предмет за инспекция на жилище, тогава офертата ви просто щеше да бъде отхвърлена, защото имаше 10 други души, които нямаха тази клауза и те бяха разгледани“, каза Уикс, президент на Канадската асоциация на инспекторите по жилища и имоти ( CAHPI), в интервю за Global News.

Уикс, който самият е домашен инспектор от 22 години, си спомня, че е бил извикан след приключването на сделките, за да направи проверки и да каже на новите собственици какво точно са купили.

Повечето бяха в добро състояние с няколко дребни неща, които трябваше да бъдат коригирани, но „някои от тях бяха истински шокиращи“, казва той.

Новите собственици на къща за редове бяха изненадани да научат, че цялата задна стена на техния имот е „напълно изгнила“ и вероятно ще изисква стотици хиляди долари, за да бъде заменена.

„Те нямаха представа“, спомня си Уикс. „Ако бяха направили проверка на дома, щях да го хвана тогава. Без съмнение.“

Уикс и други експерти по недвижими имоти, които говориха с Global News, казват, че проверката на имота може да бъде особено критична за купувачите на жилище за първи път, които не познават тънкостите на дома и където редовната поддръжка изисква не успя.

За частта от Home School за този месец, ето всичко, което трябва да знаете за извършване на проверка на собственост по време на пътуването ви за покупка на жилище.

Какво проверка на дома ли е?

Когато оферта за закупуване на жилище бъде приета, ако тя зависи от проверка на дома, купувачът ще има шанс да наеме инспектор, който да се разходи с него из дома, за да разгледа всичко, което изисква поддръжка или по-голям ремонт.

Джеймс Бюрен е домашен инспектор с 30-годишен стаж и е член на борда на директорите на Асоциацията на домашните инспектори в Онтарио (OAHI). Той описва ролята на инспектора като нещо като „майстор на всички занаяти“ и независима трета страна, която е там, за да идентифицира проблемите, а не да продава на купувача на жилище решение.

По този начин инспекторът по жилища е като общопрактикуващ лекар — там, за да диагностицира проблемите в дома и да ви изпрати при специалист, като изпълнител, за да отстрани проблемите.

Поради тази причина Buren също така препоръчва на купувачите на жилища да разчитат на повече от просто сръчен член на семейството или приятел, който работи в строителството, за да ги преведе през проблемите с къщата.

„Дори предприемач, който е много опитен, не е задължително да знае какво гледат домашните инспектори … и тогава можете да предадете условията на купувача на жилище по разбираем начин, с термини на неспециалисти,” казва той. стандарти и насоки на CAHPI.

Какво обхваща проверката на дома?

Огледът на дома трябва да обхваща екстериора на дома, включително покрива, както и електрическите табла и заземяването на контактите, отоплението и охлаждането, изолацията и водопровода. Таванът на дома, ако има достъп, също ще бъде проверен.

Но указанията на CAHPI предупреждават, че проверката не е „технически изчерпателна“ и не е задължително да разкрие някакви скрити или латентни дефекти в дома.

Седмици казва, че е бил на няколко инспекции, при които би искал да изреже дупка в стената и да се зарови малко по-дълбоко, за да разбере какво се случва в костите на структурата малко повече.

„Е, не можем, нали? Ние сме гости в нечий дом в този момент, по време на процеса на закупуване, и не можем да направим това“, казва той.

Инспекторът няма да мести килими или мебели, нито да прави снимки от стена, нито ще се вземат проби от къщата.

Уикс казва, че „всички искат да знаят“ дали има азбест в дома по време на проверка. Въпреки че понякога може да даде обосновано предположение въз основа на възрастта и определени характеристики на дома, той казва, че е невъзможно да се разбере дали има азбест по време на проверка, тъй като в крайна сметка той е „микроскопичен“ и изисква тестване в лаборатория, за да се идентифицира.

Завръщат ли се условията за проверка на дома?

Уикс казва, че въз основа на собствения му бизнес и това, което чува от други инспектори в мрежата на CAHPI, условията за проверки до голяма степен се възстановяват, след като жилищният пазар се охлади от лудостта от ерата на пандемията.

Бюрен, който работи предимно в района на Голям Торонто, казва, че все още вижда продавачи, които могат да наложат условия за проверка на масата за имоти с високо търсене.

Притеш Парех, базиран в Торонто брокер с Century 21, казва на Global News, че условията за проверка са жизнеспособни на днешния пазар, но това зависи от представянето на офертата.

В ситуации, когато продавачът е определил дата за оферта, очакванията са, че ще получат наддаване война върви. В тези случаи условия като инспекции влошават шансовете сделката на купувача да се осъществи, казва Парех.

Но при сценарий „оферти по всяко време“ условията са по-приятни, особено когато домът е бил на пазара от известно време, обяснява той.

Парех казва, че инспекциите на дома могат да бъдат особено ценни за купувачи на жилище за първи път, които са по-малко запознати с това, което трябва да търсят в цялостното състояние на къщата, докато повторните купувачи може да имат повече на разбиране за правилна поддръжка. По-старите домове също крият по-голям риск от неправилна поддръжка и следователно инспекцията може да осигури по-добро разбиране, казва той.

По тази причина Парех казва, че никога не би разубедил клиент да предложи оферта условие, ако това ги кара да се чувстват най-комфортно.

Той обаче може да пренасочи търсенето на жилища от най-горещите имоти, които са били на пазара от по-малко от седмица, и повече към домове, които имат повече проблеми с продажбата, където собственикът може да е по-склонен да приеме проверка, за да получи оферта.

Поставянето на условие за оферта също може да се наложи да се компенсира с финансов стимул, отбелязва той.

Колко трябва да увеличите цената, за да получите оферта с условие за проверка през финалната линия, варира от дом до дом и от продавач до продавач, казва Парех.

Но той си спомня един случай, при който негов клиент, купуващ за първи път, реши да повиши офертната си цена с $20 000, за да се опита да подсили оферта с клауза за проверка. Това не проработи и домът беше продаден на друга оферта, която беше с $20 000 по-малко от офертата на клиента му - но без проверка.

„Няма точна цифра и често продавачът ще се откаже дори от $20 000, защото рискът да не продадете къщата или да получите друг купувач е много повече от $20 000,” казва той.

Трябва ли да се доверите на предварителна проверка на продавача?

Парех казва, че е забелязал повече продавачи да извършват инспекции преди списъка и да ги предоставят на купувачите на изложения. Идеята тук е, че ако потенциален купувач види, че проверката вече е извършена и не показва големи признаци на износване, той трябва да се чувства достатъчно уверен, за да изпрати без клауза за проверка.

Парех сравнява това със собствениците на апартаменти, които дърпат сертификат за състояние на имота, който дава на бъдещите купувачи подробности за финансовото състояние на корпорацията за етажна собственост.

Те са по-често срещани в по-стари имоти, където купувачът най-вероятно ще поиска проверка, казва той.

Но Уикс предупреждава, че инспекциите преди списъка трябва да се приемат със зърно сол. Изпратени са му някои предварителни доклади, които според него са „наистина посредствени“ и предполагат, че продавачът е свършил бърза работа, за да задоволи нервните купувачи относно състоянието на имота.

„Те не са всичко лошо, но отново е нещо, към което купувачът трябва да се подозира,” казва той.

Парех казва, че е обичайно купувачите да го питат дали трябва да се доверят и на проверката преди списъка. Неговият съвет е да използвате тези документи като „насочващи“ за това къде могат да се крият проблемите и да задавате очаквания, но не трябва да се приемат като „абсолютна, последна дума за състоянието на имота“.

Бюрен казва, че препоръчва на продавачите да направят проверка преди списъка за собственото им спокойствие.

Някой, който притежава дом от години, може да не знае за дефекти или разваляне, казва той, и проверката може да го насочи към области, които може да се наложи да поправят, за да получат максимална стойност за имота си.

И ако проверката преди списъка се върне с чиста здравна сметка на дома, Бюрен казва, че продавачът може да бъде успокоен, че може приемете оферта с такова условие, без да се страхувате, че инспектор ще открие недостатък, който застрашава продажбата.

Как да намерите добър домашен инспектор?

Някои провинции, включително Британска Колумбия и Алберта, имат въведена система за лицензиране на домашните инспектори. Квебек също трябва да приеме лицензионен режим по-късно тази есен.

Но в Онтарио, въпреки че има закон за такава система от 2017 г., програмата никога не е била въведена в сила.

„Няма изискване за лицензиране или нещо подобно и можете да отпечатате карта и да започнете да извършвате всички проверки утре. И това е нещо, което е някак страшно“, казва Уикс.

Агентът за недвижими имоти вероятно ще има имена на инспектори, които е използвал в миналото и на които може да предложи купувач. Но има и начини да проверите квалификацията на всеки конкретен инспектор.

Асоциации като CAHPI и OAHI обикновено идват с някои стандарти за обучение и менторство, на които инспекторите трябва да отговарят, за да бъдат считани за членове.

Уикс препоръчва на купувачите да попитат инспектор за техния опит, инструментите, които ще използват, и да подпишат предварително договор, в който да се посочва точно каква услуга ще предоставят.

Бюрен казва, че повечето квалифицирани инспектори трябва да има уебсайт, който показва примерен отчет, който те ще предоставят в края на процеса, в идеалния случай със снимки, които показват на собственика на жилище точно това, за което се говори сред техническите повреди.

Колко струват домашните инспектори?

И Бюрен, и Уикс казват, че друго червено знаме за лош инспектор е, ако не носят застраховка за грешки и пропуски или покритие на отговорност.

Бюрен казва, че премиите за тази застраховка броят в хиляди долари всяка година. Следователно един полезен инспектор ще трябва да таксува справедлива цена, за да компенсира тези разходи и да покаже, че не бърза с доклада или не се опитва да притисне твърде много проверки на ден.

„Моето убеждение е, че цената трябва да показва професионално ниво на изпълнение,” казва той.

Най-малко, таксата за инспекция трябва да бъде около $550 до $600, казва Buren, като всичко, което е значително по-ниско, оправдава скептицизъм.

Домашният инспектор също трябва да може да разбере как се изчислява таксата му, казва той. В неговия случай той има различни такси в зависимост от размера на имота и възрастта, независимо дали е на 15, 50 или повече от 100 години.

Когато купувачът преминава през жилище, той също препоръчва те не водят със себе си семейство или някой, който иска да види имота, но може да отвлече вниманието. Проверката е шанс за купувача не само да разбере този дом, но и бъдещите имоти, които може да разглежда.

„Вие сами ще можете да разглеждате домовете по-интелигентно,“ Бурен казва.

Последвайте ни в